מדריך
המסמכים שעורך הדין והבנק בקפריסין יבקשו מכם — ומה מהם צריך באנגלית
עורך הדין הקפריסאי, הבנק, המשרד המחוזי והיזם — כל אחד מהם ישלח לכם רשימה משלו, וכל מסמך ברשימות האלה קיים אצלכם רק בעברית. הנה מה שרוכש ישראלי מתבקש להציג בפועל, איך כל מסמך נראה אחרי שהוא באנגלית, ואיך מבדילים בין דרישת אישור אמיתית לבין דרישה שאתם לא חייבים לשלם עליה.
אין רשימה אחת — יש ארבע
אין רשימה אחת של ״מסמכים נדרשים״. ארבעה גורמים שונים יבקשו מכם מסמכים, בארבע נקודות שונות בעסקה, והם לא מבקשים את אותם דברים ולא באותה רמת אישור. לדעת לאיזו רשימה שייכת כל בקשה — זה מה שמונע מכם לתרגם פעמיים את המסמכים הלא נכונים.
המשותף לארבע הרשימות הוא אנגלית. קפריסין ארגנה מחדש את מערך התרגומים המאושרים שלה ב-2019, ומרשם המתרגמים המושבעים שנוצר שם חל על תרגומים שמעורבת בהם יוונית או טורקית, בכל אחד משני הכיוונים — הוא אינו נוגע כלל בתרגום מעברית לאנגלית. זו בשורה טובה — אבל יש לה גבול. מול עורך הדין, הבנק, היזם ורואה החשבון אנגלית היא שפת העבודה של העסקים בקפריסין, ואין אישור מושבע מקומי שהתיק שלכם חייב לעבור דרכו. אבל אם משהו אמור בסופו של דבר להיות מוגש ביוונית לרשות קפריסאית, אנגלית אינה סוף הדרך — ויוונית אינה שפה שאנחנו מתרגמים אליה. שאלו את עורך הדין שלכם כבר בהתחלה אם משהו בתיק מסתיים ביוונית.
עורך הדין שלכם
קחו עורך דין משלכם, לא של המוכר ולא של היזם. התיק שלו הוא תיק העבודה: זהות, הכנסה, מקור כספי הרכישה וכל מה ששלושת הגורמים האחרים ישאלו עליו בהמשך. בדרך כלל הוא זה שאומר לכם מה צריך לתרגם — בקשו ממנו את הרשימה בכתב.
הבנק
פתיחת חשבון ומימון מקומי עוברים בדיקת ציות, לא שיחה. צפו לחבילת זהות והכנסה בתוספת ראיות למקור הכספים: דפי חשבון לתקופה שהבנק קובע, תלושי שכר או אישור רואה חשבון, ומכתב מהבנק הישראלי שלכם. ייתכן שהבנק יבקש יותר, וייתכן שיבקש בפורמט מסוים — זו הרשימה שהכי משתנה בין מוסד למוסד.
המשרד המחוזי (District Administration Office)
ישראלים רוכשים כאזרחי מדינה שאינה חברה באיחוד האירופי, ולכן נדרש היתר לרכישת מקרקעין שרוכשים אירופים אינם מגישים כלל. הבקשה מוגשת למשרד המחוזי של המחוז שבו נמצא הנכס, וזו הנקודה היחידה שבה משרד ממשלתי קורא את הראיות הכלכליות שלכם — הוכחת איתנות פיננסית, דרכונים, ובמקרים הרלוונטיים גם תעודת נישואין. קל להתייחס לשלב הזה כאל פורמליות — הוא לא, ויש לו רשימת מסמכים משלו.
היזם או המוכר
הרשימה הקלה ביותר, וגם הראשונה שמגיעה: זהות, ומספיק ראיות לכך שהרכישה ממומנת כדי לשריין את הנכס. מסמכים שאתם מוסרים לסוכן מכירות ממשיכים משם הלאה — שלחו את אותם תרגומים נקיים לאנגלית שהייתם שולחים לבנק, והתייחסו לרשימה שלו כאל הקצרה מבין הארבע, לא כאל הקובעת.
המסמכים הישראליים שמהם בנוי התיק
המסמכים שלהלן הם מה שתיק רכישה בקפריסין נשען עליו בדרך כלל. לא כל רוכש צריך את כולו — תיק של שכיר נראה אחרת מתיק של בעל חברה — אבל כמעט כל בקשה שתקבלו תהיה לאחד מאלה.
טופס 106 לשנתיים האחרונות
אישור המעסיק השנתי: שנה שלמה של שכר, ניכויי מס והפרשות במסמך אחד, עם סעיפים ממוספרים. זה מסמך ההכנסה החזק ביותר שיש לשכיר ישראלי, ושתי שנים רצופות הן הבקשה הרגילה כי הן מראות הכנסה יציבה ולא חודש טוב אחד.
תלושי שכר אחרונים
בדרך כלל שלושה עד שישה חודשים, שנקראים מול זיכויי השכר בדפי החשבון. התלוש הוא המסמך שהכי קשה לבודק בחו״ל לפענח, ולכן האופן שבו הוא מתורגם חשוב הרבה יותר ממה שאורכו מרמז.
אישור רו״ח על הכנסות
לעצמאים ולבעלי חברות, בדרך כלל לשנתיים, ולעיתים קרובות בליווי דוחות כספיים, דוח רווח והפסד או כרטסת. זה מה שעומד במקום טופס 106 עבור מי שאינו מקבל טופס כזה.
דפי חשבון, שלושה עד שנים־עשר חודשים
היסטוריית תנועות של חשבון העובר ושב עם יתרה רצה. זה המסמך שנקרא בתשומת הלב הרבה ביותר בכל התיק: כניסת השכר, הצטברות כספי הרכישה וההתנהלות היומיומית מאומתים כולם ממנו. שלושה עד שישה חודשים הם הבקשה הנפוצה; שנים־עשר מופיעים כשההכנסה אינה סדירה או כשהכסף נכנס לאחרונה.
אישור ניהול חשבון מהבנק בישראל
בנקים בקפריסין מבקשים ״bank reference letter״, ורוכשים ישראלים לא תמיד מזהים מה בדיוק התבקש. מדובר באישור ניהול החשבון שהסניף שלכם מנפיק — שהחשבון קיים, ממתי, ועל שם מי — לעיתים יחד עם אישור על היתרה הזמינה.
מסמכי מס ישראליים
שומה שנתית או דוח שהוגש, שמתבקשים כשצריך להוכיח הכנסה במנותק מהמעסיק, וכן במסלולי אשרת השהייה.
אישור כתובת וזהות
חשבון ארנונה או חשבון שירותים, וכן דרכון ותעודת זהות עם הספח כשנדרשים פרטי משפחה. מסמכים קצרים — ומתבקשים כמעט בכל תיק.
״לתרגם עם אפוסטיל״ — לפני שאתם משלמים עליו
האם צריך אפוסטיל? זה תלוי בסוג המסמך, ושני הסוגים מתנהגים אחרת. למסמכי מרשם אזרחי — תעודת לידה או תעודת נישואין — אפוסטיל הוא עניין שגרתי, והוא מונפק על התעודה העברית המקורית במשרד החוץ, לא אצל מתרגם. (בית משפט השלום הוא רשות האפוסטיל הישראלית השנייה, אבל הוא מחתים אישור של נוטריון ולא מסמך ציבורי מקורי — שני המסלולים אינם מתחלפים זה בזה.) מסמכים פיננסיים הם מקרה אחר. תלושי שכר, דפי חשבון ואישורי ניהול חשבון נקראים בדרך כלל על ידי עורך הדין שלכם או צוות הציות של הבנק, ולא מוגשים לרשות — ובבדיקה מהסוג הזה אפוסטיל הרבה פחות שכיח כחלק מהדרישה.
המסקנה המעשית זהה בשני המקרים: קבלו את הבקשה עצמה, בכתב, מהגורם שמבקש — לפני שאתם משלמים על משהו. שאלו את עורך הדין או את הבנקאי אילו מסמכים צריכים תרגום מאושר, אילו מהם (אם בכלל) צריכים אישור נוטריוני, ואילו (אם בכלל) צריכים אפוסטיל. כשהבקשה קיימת בכתב, אפשר להתאים אליה את המסמך בדיוק. דרישה שהנחתם שקיימת, במקום לקבל אותה, עלולה לעלות מאות שקלים למסמך, כי שכר האישור הנוטריוני בישראל קבוע בתקנות ואינו נתון לשיקול דעתו של הנוטריון, והוא עולה עם אורך המסמך.
נקודה אחת שכדאי לומר במפורש, כי היא מיטשטשת לעיתים קרובות: אפוסטיל אינו דבר שמתרגם מנפיק. בישראל אתם מוציאים אותו בעצמכם — בבית משפט השלום עבור אישור נוטריוני, או במשרד החוץ עבור מסמך ציבורי — ולא ספק תרגום ולא סוכן מכירות יכולים לספק אותו. מה שאנחנו מפיקים הוא התרגום עצמו, עם אישור נכונות תרגום חתום לפי בקשה. אם באמת נדרשת גרסה נוטריונית או נושאת אפוסטיל, שלחו לנו את הנוסח שקיבלתם ונפרט מהם השלבים.
להוכיח מאיפה הגיע הכסף
מקור הכספים הוא המקום שבו רוכשים ישראלים מאבדים הכי הרבה זמן. הבנק אינו שואל אם יש לכם את הכסף — היתרה מראה זאת. הוא שואל איך היתרה הזו נוצרה, והוא רוצה מסמכים שעוקבים אחריה: שכר שהצטבר לאורך חודשים, מכירת נכס אחר, חלוקת רווחים מעסק, ירושה, חיסכון שנפדה, או מתנה שנותנה מזוהה.
לכן הראיה כמעט אף פעם אינה מסמך אחד. היא דף חשבון שמכסה את התקופה שבה הכסף הצטבר, מסמכי ההכנסה שמסבירים את הזיכויים, ובמקרה של סכום חד־פעמי — מה שיצר אותו: חוזה מכר, החלטת דיבידנד, אישור פדיון קרן, הסכם הלוואה. כשהכסף עבר בין חשבונות שלכם עצמכם, שני צדי ההעברה צריכים להיות גלויים, אחרת הבודק רואה כניסה לא מוסברת.
תרגמו את הסט יחד ולא מסמך אחרי מסמך. כך כל שם של צד נגדי, כל מעסיק וכל מספר חשבון נקראים באותה צורה בכל התיק — וזה בדיוק מה שבודק שמצליב מסמך מול מסמך מחפש.
איך המסמכים האלה נראים לקורא בקפריסין
תלוש שכר ישראלי הוא מסמך צפוף. סכום הברוטו מורכב מערימת שורות מקודדות בנפרד; לצידן יושבות הפרשות מעסיק שאינן כלל הכנסה של העובד, בלוק ניכויי חובה, וקרן השתלמות שאין לה מקבילה אירופית נקייה. בודק בלימסול שקורא גרסה אנגלית דלה ומוקלדת מחדש אינו יכול לדעת איזה מהמספרים האלה הוא השכר — והתיק ממתין עד שמישהו שואל.
אותו דבר נכון לדף החשבון, שערוך מימין לשמאל והיתרה הרצה בו נמצאת במקום שקורא אירופי אינו מצפה לו, ולטופס 106, שהסמכות שלו נובעת מהסעיפים הממוספרים ולא מהניסוח. תרגום ששומר על המבנה — אותה טבלה, אותן עמודות, אותו סדר — אפשר להניח אותו לצד העברית ולעקוב אחריו גם בלי לקרוא עברית. זה ההבדל בין מסמך שנבדק לבין מסמך שנשאלות עליו שאלות.
כמה מונחים חוזרים ברשימות קפריסאיות ואינם מתלבשים בבירור על השמות הישראליים:
Bank reference letter
אישור ניהול חשבון מהסניף שלכם בישראל. זה הפריט שרוכשים ישראלים הכי נוטים לדווח לעורך הדין שאין כזה — אבל יש, וכל הבנקים הגדולים בישראל מנפיקים אותו.
Ledger / account card
כרטסת: כרטיס החשבון של לקוח, ספק או חשבון בהנהלת החשבונות של העסק. מתבקשת כשהרוכש עצמאי או כשהכספים יצאו מעסק.
Profit and loss statement
דוח רווח והפסד, שמוגש בדרך כלל יחד עם אישור רואה החשבון והדוחות הכספיים השנתיים.
Annual employer certificate
טופס 106. רשימות קפריסאיות מתארות אותו לפעמים לפי תפקידו ולא לפי שמו, ורוכשים שולחים במקומו כמה תלושי שכר.
מגישים גם בקשה לתושבות קבע?
אם אתם מגישים גם בקשה לתושבות קבע במסלול ההשקעה, המסלול הזה משלב סף רכישה של נכס עם הכנסה שנתית מובטחת שמקורה מחוץ לקפריסין — כיום 300,000 אירו בתוספת מע״מ בנכס חדש ו־50,000 אירו בשנה, בתוספת סכומים לבן או בת זוג ולכל ילד, שיש להוכיח באישור רשמי על הכנסה שנתית, למשל דוח מס ממדינת התושבות שלכם לצורכי מס. את הסכומים המעודכנים ואת הזכאות שלכם עצמכם ודאו מול עורך הדין הקפריסאי; זה לא תחום הייעוץ שלנו. מה שאנחנו כן יכולים לומר הוא איזה מסמך עברי נושא את המספר: אצל שכיר — טופס 106 יחד עם שומת המס השנתית; אצל בעל חברה — הדוחות הכספיים ותיעוד הדיבידנד, ואישור רואה החשבון שקושר אותם לסכום הכנסה אישי; אצל גמלאי — דוחות פנסיה וקצבה, ולא פעם גם אישור מהביטוח הלאומי לצידם.
מה לשלוח לנו, ומתי
שלחו את המסמכים כפי שהגורם המנפיק הפיק אותם. קובץ PDF שהורדתם מאתר הבנק או המעסיק עדיף בהרבה על צילום של תדפיס, כי הטקסט בו הוא טקסט אמיתי — קריא, ובטוח לשחזור מדויק. אם יש בידיכם רק סריקה, שלחו אותה ואמרו זאת: כל דבר שאיננו קוראים בוודאות מסומן ומועבר אליכם — איננו מנחשים.
שלחו את כל הסט בבת אחת כשאפשר. עקביות בין המסמכים — איות אחד לכל שם, צורה אחת לכל מעסיק, ניסוח אחד לכל צד נגדי — הרבה יותר קל להבטיח אותה כשהכול מתורגם יחד, וזו התכונה שבודק שם לב אליה דווקא כשהיא חסרה.
כל מסמך מתומחר לפני תחילת העבודה, ואישור נכונות תרגום חתום כלול במחיר, לפי בקשה. המחירים לפי סוג מסמך מפורטים במלואם בעמוד המחירון — תלוש שכר החל מ־99 ₪ כולל מע״מ (85 ₪ לתלוש בשלושה או יותר), טופס 106 החל מ־149 ₪, דף חשבון של עד שלושה עמודים החל מ־129 ₪ ושומת מס החל מ־189 ₪ — ומסמכים ארוכים או מורכבים במיוחד מתומחרים לפי אורך. רוב ההצעות חוזרות תוך שעות ספורות, ותמיד בתוך שני ימי עסקים. אם עורך הדין או הבנק נתנו לכם מועד — כתבו אותו בפנייה; מועד נקוב לרוב אפשרי.
שאלות נפוצות
האם צריך לתרגם את המסמכים הישראליים ליוונית?
מול הגורמים שאיתם אתם עובדים ביום־יום — עורך הדין, הבנק, היזם ורואה החשבון — אנגלית היא שפת העבודה של העסקים בקפריסין, ומרשם המתרגמים המושבעים הקפריסאי חל על תרגומים שמעורבת בהם יוונית או טורקית, בכל אחד משני הכיוונים, כך שהוא אינו נוגע כלל בתרגום מעברית לאנגלית. היוצא מן הכלל הוא מה שאמור בסופו של דבר להיות מוגש ביוונית לרשות קפריסאית. שאלו את עורך הדין כבר בהתחלה אם התיק שלכם מסתיים שם; אנחנו מתרגמים לאנגלית, לא ליוונית.
האם בנק בקפריסין דורש תרגום נוטריוני או אפוסטיל?
בדרך כלל לא, מניסיוננו — תלושי שכר ודפי חשבון בתיק רכישה נבדקים לרוב על ידי עורך הדין או צוות הציות של הבנק, ותרגום מאושר (Certified) הוא מה שהבדיקה הזאת נשענת עליו. אבל הדרישות משתנות מבנק לבנק ובין הגורמים באותה עסקה, אז אל תנחשו לאף כיוון: בקשו מהגוף הדורש לנסח את הדרישה בכתב, והתאימו אליה במדויק. אם באמת נדרש תרגום נוטריוני או אפוסטיל — שלחו לנו את הנוסח שקיבלתם ונפרט את הצעדים.
אילו מסמכים ישראליים מוכיחים מקור כספים לרכישה בקפריסין?
בדרך כלל שילוב: דפי חשבון שמכסים את התקופה שבה הכסף הצטבר, תלושי שכר וטופס 106 או אישור רואה חשבון שמסבירים את הזיכויים, וראיה נפרדת לכל סכום חד־פעמי — חוזה מכר, החלטת דיבידנד, אישור פדיון, מתנה מתועדת. תרגמו את כולם יחד כדי שהשמות והסכומים יתאימו בכל הסט.
האם אזרח ישראלי יכול לרכוש נכס בקפריסין, ומה נדרש להיתר?
ישראלים רוכשים כאזרחי מדינה שאינה באיחוד האירופי, ולכן נוסף היתר לרכישת מקרקעין שמוגש למשרד המחוזי של המחוז שבו נמצא הנכס. התיק כולל בדרך כלל הוכחת איתנות פיננסית, דרכונים, ובמקרים הרלוונטיים תעודת נישואין. את הבקשה מגיש בדרך כלל עורך הדין הקפריסאי; מה שאנחנו עושים הוא להעביר את הראיות הישראליות לאנגלית.
כמה חודשים של דפי חשבון יבקש בנק בקפריסין?
שלושה עד שישה חודשים הם הבקשה הנפוצה, ושנים־עשר מופיעים כשההכנסה אינה סדירה או כשכספי הרכישה נכנסו לאחרונה. כל בנק קובע את התקופה שלו — בקשו אותה בכתב ותרגמו את כולה, כי תקופה חלקית מובילה בדרך כלל לבקשה נוספת ולהמתנה נוספת.
איזה מסמך מוכיח הכנסה שנתית של 50,000 אירו לתושבות קבע בקפריסין?
לשכיר — טופס 106 יחד עם השומה השנתית. לבעל חברה — דוחות כספיים ומסמכי דיבידנד עם אישור רואה חשבון. לגמלאי — דוחות פנסיה וקצבה. הסף עצמו והזכאות שלכם הם שאלות לעורך הדין הקפריסאי; המסמכים הם מה שאנחנו מתרגמים.
רוכשים נכס בקפריסין עם מסמכים ישראליים?
PDF להגשה · בסודיות מלאה · רוב העבודות תוך כמה ימים